近日,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、工業(yè)和信息化部、財(cái)政部、市場(chǎng)監(jiān)管總局、體育總局、國(guó)家能源局印發(fā)《關(guān)于扎實(shí)推進(jìn)2023年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的通知》(建辦城〔2023〕26號(hào))(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》),部署各地扎實(shí)推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計(jì)劃實(shí)施,靠前謀劃2024年改造計(jì)劃。
《通知》中明確改造對(duì)象范圍:大力改造提升建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、設(shè)施短板明顯、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)(含單棟住宅樓),重點(diǎn)改造2000年底前建成需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)。
建國(guó)七十余年,居所作為“家”的具象化表達(dá),早已發(fā)生了翻天覆地的變化。那么上世紀(jì)的老舊小區(qū)是什么樣子呢?
建國(guó)以來(lái)的住宅演變
20世紀(jì)50年代 草房
戰(zhàn)爭(zhēng)帶來(lái)的瘡痍遠(yuǎn)未恢復(fù)。草房是當(dāng)時(shí)大部分農(nóng)民居住環(huán)境的真實(shí)概括。
20世紀(jì)60年代 土坯房
以面積很小的土坯房為主,相鄰兩家共用一個(gè)廚房。
20世紀(jì)70年代 筒子樓
一條長(zhǎng)走廊串連著許多個(gè)單間。因?yàn)殚L(zhǎng)長(zhǎng)的走廊兩端通風(fēng),狀如筒子,故名“筒子樓”。
20世紀(jì)80年代 單元樓
單元樓中住戶除了出入自己的單元之外,無(wú)需和別人共用空間。
20世紀(jì)90年代 商品房
人口增多,早期商品房和一代高層住宅開(kāi)始興起。從外觀看,和現(xiàn)在的高層住宅相差不大。
21世紀(jì)至今 新式高層 /多層住宅、別墅等
人們對(duì)居所的采光、環(huán)境、樓層和梯戶比等指標(biāo)有了更高的要求。
時(shí)至今日,草房、土坯房大多存在于村落,筒子樓作為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物,已經(jīng)淡出歷史舞臺(tái)。所以現(xiàn)階段城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的對(duì)象,主要是指成規(guī)模組建的單元樓與早期商品房。這些建筑在多年使用后,逐步顯露出諸多問(wèn)題。
老舊小區(qū)存在問(wèn)題
一、建筑及環(huán)境改造
1、老舊小區(qū)建筑性能退化:出現(xiàn)外立面破舊、墻體涂料腐蝕脫落、門(mén)窗部件老化、樓梯間雜亂破損等問(wèn)題,加之部分墻體開(kāi)裂,存在一定的安全隱患;
2、基礎(chǔ)設(shè)施落后:停車(chē)位數(shù)量不足、未配置充電設(shè)施;市政管網(wǎng)出現(xiàn)老化現(xiàn)象等;道路可能存在坑洼、破損等現(xiàn)象,居民出行安全不能保障;
3、公共設(shè)施匱乏:環(huán)衛(wèi)設(shè)施較少,公共活動(dòng)場(chǎng)地缺失,利用率偏低,無(wú)法滿足居民健身活動(dòng)需求;
4、綠化環(huán)境混亂:小區(qū)內(nèi)部公共綠化面積小,綠化布局雜亂、植物類(lèi)型單一,在管理和后期維護(hù)方面存在較大缺陷;
5、人文特色缺失:街區(qū)缺少活力,城市發(fā)展過(guò)程中,忽略了人文特色保護(hù)與傳承。
二、規(guī)范及審批流程
1、新老規(guī)范差異:建筑原設(shè)計(jì)規(guī)范與現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范存在較大的差異,更新改造過(guò)程中規(guī)范如何執(zhí)行仍有探討空間;
2、審批困境:改造過(guò)程中,情況錯(cuò)綜復(fù)雜,一些具體情況沒(méi)有明確的政策依據(jù),造成了一定的審批困境。
三、各方利益分配
1、產(chǎn)權(quán)界定困難:很多小區(qū)產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明,公私混合,大大增加了改造前期工作的難度;
2、政府財(cái)政壓力大:大量老舊小區(qū)改造,使政府財(cái)政壓力巨大,迫切需要引入社會(huì)資本、居民付費(fèi)等新的資金籌措方式,形成良性、自主、可持續(xù)的更新模式;
3、社會(huì)資本謹(jǐn)慎參與:老舊小區(qū)改造成本高,盈利空間小,回報(bào)周期長(zhǎng),許多社會(huì)資本持謹(jǐn)慎態(tài)度;
4、居民對(duì)更新改造的保留:因長(zhǎng)期生活環(huán)境不善,日常問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)有效解決,導(dǎo)致部分居民負(fù)面情緒積壓,對(duì)更新改造表示不信任或是抗拒。
老舊小區(qū)更新怎么做?
面對(duì)紛繁復(fù)雜的問(wèn)題,老舊小區(qū)亟需進(jìn)行“有機(jī)更新”。政府、住戶、經(jīng)營(yíng)者、管理者要各司其職,實(shí)現(xiàn)宏觀到微觀多層次的更新發(fā)展,使小區(qū)持續(xù)迸發(fā)活力。
從老舊小區(qū)的改造內(nèi)容來(lái)看,建筑單體需要依據(jù)資金情況,選擇全方位綜合更新或單項(xiàng)改造;公共區(qū)域需要在安全、綠色的基礎(chǔ)上,引導(dǎo)居民共同營(yíng)造活力場(chǎng)所;基礎(chǔ)設(shè)施需要結(jié)合市政規(guī)劃,提升生態(tài)效益;街區(qū)環(huán)境需要結(jié)合人文元素,提升生活質(zhì)量……
然而,以上各方面的更新改造,改造主體的空間與使用功能一旦發(fā)生變化,就涉及到既有結(jié)構(gòu)的安全性問(wèn)題。經(jīng)檢測(cè)鑒定后不滿足規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的,都需要對(duì)改造主體進(jìn)行加固設(shè)計(jì)。涉及到小區(qū)翻新、外觀修補(bǔ)等整治內(nèi)容的,更是需要對(duì)小區(qū)外立面進(jìn)行更新設(shè)計(jì)。
卡本獨(dú)特優(yōu)勢(shì)
老舊小區(qū)的更新改造項(xiàng)目實(shí)施程序(見(jiàn)下圖),和新建的居住建筑相比,除了資料收集、數(shù)據(jù)測(cè)量、參與主體更具復(fù)雜性外,還需要進(jìn)行相應(yīng)的檢測(cè)鑒定和結(jié)構(gòu)加固。另外,老舊小區(qū)中普遍存在的外立面修復(fù)或翻新需求,這些更彰顯了卡本“加固+涂料”業(yè)務(wù)組合線的優(yōu)越性!
卡本提供既有建筑新生命周期的全面加固改造與建筑涂裝系統(tǒng)化解決方案,從改造前方案咨詢、項(xiàng)目踏勘、結(jié)構(gòu)檢測(cè)到“加固+涂料”的研發(fā)生產(chǎn)供應(yīng),一站式解決內(nèi)部加固和外部裝飾問(wèn)題。通過(guò)加固與涂裝材料整合,減少工程洽商、采購(gòu)、報(bào)驗(yàn)成本,有效縮短工期,實(shí)現(xiàn)了“1+1>2”的效果。
老舊小區(qū),承載著人們的回憶和情感;學(xué)校教育,寄托著對(duì)下一代的期許和盼望;醫(yī)院建筑,守護(hù)著每個(gè)人的生命和健康。在城市更新進(jìn)程中,這些更新活動(dòng)與民生問(wèn)題息息相關(guān)。時(shí)代更迭,卡本作為結(jié)構(gòu)安全技術(shù)與加固涂裝材料系統(tǒng)解決方案供應(yīng)商,將不斷完善既有建筑改造策略,發(fā)揮在既有結(jié)構(gòu)技術(shù)和新型材料領(lǐng)域的綜合優(yōu)勢(shì),為城市的有機(jī)更新,貢獻(xiàn)自己的一份力量!